Những quy định mới về sổ Đỏ và sổ Hồng 2023

4 quy định mới về cấp sổ đỏ đã được sửa đổi và bổ sung tại Nghị định 10/2023/NĐ-CP sẽ chính thức có hiệu lực thi hành từ ngày 20/05/2023.

Thủ tục cấp sổ đỏ online

Tại khoản 7 Điều 1 của Nghị định 10/2023/NĐ-CP đã sửa đổi tại Khoản 6 Điều 60 của Nghị định 43/2014/NĐ-CP (sửa đổi ở Nghị định 148/2020/NĐ-CP) việc giải quyết thủ tục hành chính về đất đai trên môi trường điện tử (hình thức cấp sổ đỏ online) như sau:

• Dựa trên điều kiện về hạ tầng kỹ thuật CNTT đất đai một cách cụ thể và dữ liệu đất đai đang được quản lý, cơ quan tiếp nhận hồ sơ và trả kết quả giải quyết thủ tục cấp sổ đỏ quy định tại Điều 60 Nghị định 43/2014/NĐ – CP có trách nhiệm tổ chức hoạt động tiếp nhận hồ sơ và trả kết quả trên môi trường điện tử theo đúng quy định hiện hành của Pháp luật.
• Cơ quan có trách nhiệm thụ lý và giải quyết hồ sơ phải có nghĩa vụ hoàn thành đầy đủ hồ sơ và thủ tục hành chính liên quan đến sổ đỏ theo quy định của pháp luật về đất đai.
• Đối với các cơ quan chậm trễ trả kết quả vì nguyên nhân khách quan (cần rà soát kỹ lưỡng, kiểm tra đầy đủ,..) mà không giải quyết hồ sơ theo thời hạn quy định trong giải quyết thủ tục hành chính sổ đỏ thì cơ quan phải có thông báo bằng văn bản hoặc trên Cổng dịch vụ công hoặc tin nhắn SMS đến người sử dụng, trong đó phải nói rõ ràng các nguyên nhân chậm.
• Người sử dụng đất và chủ tài sàn gắn liền với đất khi yêu cầu cấp sổ đỏ có nghĩa vụ thực hiện việc thanh toán theo quy định trực tiếp hoặc gián tiếp qua cơ chế chi trả của Cổng dịch vụ công điện tử.
• Cơ quan nhận hoặc cơ quan giải quyết hồ sơ phải báo cho người đề nghị xuất trình ngay những Giấy tờ chứng nhận đã được cấp và những chứng từ theo quy định sau cho người có đất thực hiện thủ tục hành chính.
• Việc trả kết quả giải quyết thủ tục hành chính về sổ đỏ được thực hiện tại nơi nhận hồ sơ hoặc trả kết quả thông qua dịch vụ bưu chính công cộng. Đối với trường hợp nhận hồ sơ và trả kết quả các thủ tục về đất đai và tài sản khác gắn liền với đất, cấp, đổi hoặc cấp lại Giấy chứng nhận phải trả kết quả tại địa chỉ theo yêu cầu.
• Bên cạnh đó, chủ sở hữu đất đai khi đề nghị giải quyết thủ tục hành chính về đất đai (cấp sổ đỏ online) buộc phải chịu trách nhiệm trước pháp luật về sự hoàn toàn chính xác và đầy đủ của hồ sơ kê khai, các tài liệu trong hồ sơ đã kê khai theo quy định sau khi người sử dụng đất hoàn tất thủ tục hành chính.
• Cơ quan nhận phải chịu trách nhiệm về sự chính xác của nội dung hồ sơ và phải chịu trách nhiệm thực hiện đúng thẩm quyền và thời hạn giải quyết thủ tục cấp sổ đỏ theo luật định. Cơ quan nhận sẽ không chịu trách nhiệm đối với sự sai sót trong những nội dung, tài liệu trong hồ sơ đã được cơ quan, người có thẩm quyền đã tiếp nhận, kiểm tra, thẩm định hoặc giải quyết trước đó.
• Đồng thời, việc liên thông, trao đổi cơ sở dữ liệu và thông tin điện tử giữa các cơ quan sẽ thực hiện giải quyết thủ tục hành chính và thực hiện nghĩa vụ thuế của người phải thực hiện thủ tục theo quy định của Nhà nước theo cơ chế một cửa, một cửa liên thông.

Thẩm quyền sổ đỏ có sự điều chỉnh

Căn cứ theo khoản 5 Điều 1 Nghị định 10/2023/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung tại Điều 37 của Nghị định 43/2014/NĐ-CP có đề cập về thẩm quyền cấp sổ đỏ đối với trường hợp quy định tại khoản 4 bổ sung Điều 95; khoản 3, Điều 105 của Luật Đất đai.

Đối với nơi đã có Văn phòng Đăng ký đất đai thì việc cấp Giấy chứng nhận (sổ đỏ) và đăng ký biến động vào Giấy chứng nhận đã cấp thực hiện do những cơ quan sau thực hiện:

• Văn phòng Quản lý đất đai thực hiện cấp sổ đỏ đối với: Các tổ chức, cơ sở tôn giáo; người Việt Nam định cư ở nước ngoài thực hiện dự án đầu tư; tổ chức, cá nhân nước ngoài; doanh nghiệp sở hữu vốn FDI (vốn đầu tư trực tiếp từ nước ngoài);
• Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai hoặc Văn phòng Đăng ký đất đai sẽ thực hiện thủ tục cấp sổ đỏ đối với: hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư và người Việt Nam định cư ở nước ngoài được quyền sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất hợp pháp tại Việt Nam.

Văn phòng đăng ký đất đai hoặc Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai được sử dụng con dấu của Văn phòng để giải quyết cấp Giấy chứng nhận (sổ đỏ) hoặc xác nhận thay đổi vào Giấy chứng nhận đã cấp.

Theo điểm mới tại khoản 1 Điều 37 Nghị định 43/2014/NĐ-CP được thay bởi Nghị định 01/2017/NĐ-CP với nơi đã có Văn phòng Đăng ký đất đai thì Bộ Tài nguyên và Môi trường cấp Giấy chứng nhận (sổ đỏ) trong những trường hợp:

• Trường hợp người sử dụng đất có những thoả thuận để mua bán, sang nhượng quyền sử dụng đất,… cần thiết cấp mới Giấy chứng nhận.
• Cấp mới và cấp đổi Giấy chứng nhận.

Như vậy, Nghị định 10/2023/NĐ-CP đã thay đổi việc cấp sổ đỏ và những thay đổi trên Giấy chứng nhận theo hướng tạo điều kiện thuận tiện cho công dân trong quá trình thực thiện những thủ tục hành chính về cấp sổ đỏ (có thể làm qua Văn phòng Quản lý đất đai mà không phải là Bộ Tài nguyên và Môi trường).

Sổ đỏ cho Condotel

Nghị định 10/2023/NĐ-CP bổ sung quy định về sổ hồng cho condotel tại khoản 5 Điều 32 Nghị định 43/2014/NĐ-CP.Cụ thể, đối với công trình xây dựng có sử dụng cho mục đích lưu trú du lịch (trong đó có condotel, . ..) theo quy định của pháp luật về xây dựng trên đất thương mại, dịch vụ nếu đáp ứng đủ điều kiện theo quy định của pháp luật về đất đai, pháp luật về xây dựng và pháp luật về kinh doanh bất động sản thì: Được cấp sổ hồng chứng nhận sở hữu công trình xây dựng gắn liền với đất theo mục đích sử dụng đất thương mại, dịch vụ; thời hạn sử dụng đất theo quy định tại khoản 3 Điều 126 và khoản 1 Điều 128 Luật Đất đai.

Chủ sở hữu công trình xây dựng chịu trách nhiệm trước pháp luật trong việc đáp ứng các điều kiện theo quy định của pháp luật về xây dựng và pháp luật về kinh doanh BĐS. Việc chứng nhận sở hữu công trình xây dựng quy định trên được thực hiện theo quy định tại các khoản 1, 2, 3 và 4 Điều 32 Nghị định 43/2014/NĐ-CP liên quan đến sổ hồng condotel. Việc ghi thông tin về sử dụng đất trên Giấy chứng nhận (sổ hồng) phải đúng mục đích và thời gian sử dụng đất theo quy định của pháp luật. Căn cứ theo khoản 3 Điều 126 và khoản 1 Điều 128 Luật Đất đai 2013 nêu rõ:

– Thời hạn giao đất, cho thuê đất với tổ chức để sử dụng vào mục đích sản xuất nông, lâm nghiệp, nuôi cá, dịch vụ muối; tổ chức, hộ gia đình, cá nhân để sử dụng vào mục đích kinh doanh, dịch vụ hoặc làm cơ sở sản xuất phi nông nghiệp; tổ chức để thực hiện các dự án đầu tư;  người Việt Nam định cư tại nước ngoài hoặc doanh nghiệp sở hữu vốn đầu tư nước ngoài khi tiến hành dự án đối tác công tư ở Việt Nam được xem xét, quyết định cấp sổ hồng trên căn cứ dự án đầu tư hoặc văn bản xin bàn giao đất, thu hồi đất tối đa không quá 50 năm.

– Cấp sổ hồng đối với dự án có vốn đầu tư lớn nhưng thu hồi vốn chậm hoặc dự án đầu tư vào địa bàn có điều kiện kinh tế – xã hội đặc biệt hoặc địa bàn có điều kiện kinh tế – xã hội đặc biệt khó khăn mà có thời hạn lâu hơn thì thời hạn giao đất, cho thuê đất không quá 70 năm.- Đối với dự án phát triển nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp với người mua hoặc để cho mượn thì thời hạn sử dụng đất theo dự án đầu tư được xác định theo thời hạn của dự án và người mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất phải sử dụng đất ổn định dài hạn, sau đó mới xem xét thủ tục cấp **sổ đỏ.**Khi đến thời hạn, người sử dụng đất nếu có nguyện vọng gia hạn sử dụng sẽ được Nhà nước xét gia hạn sử dụng đất nếu không quá thời hạn quy định tại điểm 3 Điều 126 Luật Đất đai 2013.

Thời hạn sử dụng đất khi nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất với loại đất có quy định thời hạn là thời gian sử dụng đất còn lại của thời hạn sử dụng đất trước khi nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Như vậy, thời hạn sử dụng của căn hộ condotel trên sổ hồng phụ thuộc vào mục đích sử dụng đất.

Bổ sung trường hợp phải bổ sung giấy tờ khi làm sổ đỏ

Cụ thể, theo điểm b khoản 11 Điều 1 Nghị định 10/2023/NĐ-CP, đối với dự án kinh doanh bất động sản không phải là dự án phát triển nhà ở thì sau khi hoàn thành dự án, để được cấp sổ đỏ chủ đầu tư có trách nhiệm nộp Sở Tài nguyên và Môi trường những giấy tờ sau:- Giấy chứng nhận hoặc chứng từ hoàn thành nghĩa vụ tài chính của chủ sở hữu dự án yêu cầu cấp sổ đỏ.Trường hợp có thay đổi nghĩa vụ tài chính thì phải có giấy tờ chứng minh đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính trong thủ tục cấp sổ đỏ cho việc thay đổi đó (trừ trường hợp được miễn hoặc chậm nộp theo quy định của pháp luật).

• Bản vẽ tổng mặt bằng phù hợp với quy hoạch chi tiết và hợp đồng đã ký kết.
• Thông báo của cơ quan chuyên môn về xây dựng cho phép chủ đầu tư nghiệm thu hạng mục công trình, công trình hoặc phê duyệt kết quả nghiệm thu các hạng mục công trình khi công trình đi vào hoạt động
• Danh sách các công trình.

Phía trên là tổng hợp những quy định mới về sổ đỏ và sổ hồng condotel sẽ được chính thức thi hành kể từ ngày 20 tháng 5 năm 2023. Hi vọng bài viết này mang đến những thông tin có ích cho quý độc giả.