Thực trạng và giải pháp cho nguồn vốn Bất động sản hiện nay

Bất động sản là một trong những lĩnh vực kinh tế quan trọng và có vai trò động lực cho sự phát triển của nhiều ngành khác. Tuy nhiên, để phát triển bền vững thị trường bất động sản, một trong những yếu tố then chốt là nguồn vốn. Thực trạng hiện nay cho thấy, nguồn vốn thị trường bất động sản còn gặp nhiều khó khăn và bất cập, ảnh hưởng đến hoạt động kinh doanh rất nhiều doanh nghiệp Bất động sản, liên đới trực tiếp đến quyền và lợi ích của người tiêu dùng. Vậy, thực trạng nguồn vốn cho thị trường bất động sản hiện nay là gì? Giải pháp khơi thông dòng vốn cho thị trường là gì? Bài viết này sẽ mang đến cho bạn một vài thông tin hữu ích về vấn đề này.

Tình hình dòng tiền của thị trường Bất động sản hiện nay

Các loại vốn của thị trường Bất động sản

Nguồn vốn cho thị trường bất động sản có thể được chia làm nhiều loại:

• NSNN (vốn mồi, ưu đãi, miễn/giảm thuế, chương trình phục hồi, NOXH,…)
• Nguồn vốn nước ngoài (vay, phát hành trái phiếu, bán cổ phần, thông qua hoạt động M&A,..)
• Huy động từ thị trường vốn (quỹ đầu tư, trái phiếu, cổ phiếu, REITs,..)
• Huy động vốn từ đối tác ( hình thức: tín dụng thương mại, trả chậm,…)
• Nguồn vốn tín dụng, bão lãnh, cho thuê tài chính,…
• Vốn tự có, vốn góp

Cơ cấu vốn năm 2022 của lĩnh vực Bất động sản

• Vốn tín dụng Ngân hàng: chiếm 73,8%
• Vốn từ phát hành cổ phiếu: 1,3%
• Vốn phát hành trái phiếu doanh nghiệp: 7,7%
• Vốn nước ngoài (vốn FDI): 10,5%
• Vốn tự có: 6,8%

Nguồn: Ước tính của Viện ĐTNC BIDV dựa trên số liệu từ NHNN, UBCKNN, BTC.

Thông thường, vốn tín dụng ngân hàng Bất động sản chiếm từ khoảng 40% đến 50%; chỉ tính riêng năm 2022, chiếm tỷ lệ lên đến gần 74% do thị trường vốn có dấu hiệu suy giảm.

Nguồn vốn đối với thị trường Bất động sản quý 1/2023

• Nguồn vốn tín dụng Bất động sản ước tính tăng trưởng khoảng 3% (cao hơn tốc độ tăng trưởng tín dụng nói chung là 2,06%) so với thời điểm kết thúc năm 2022, theo tính toán: tổng dư nợ tín dụng Bất động sản đến cuối 2/2023: rơi vào 2,6 triệu tỷ VND (chiếm 21,2% tổng dư nợ của nền kinh tế). Trong đó, khoảng cho vay đối với phân khúc nhà ở ước tính khoảng 67%, còn lại là tín dụng đầu tư Bất động sản ước tính khoảng 33% (theo NHNN và Bộ Xây dựng).
• Vốn tư nhân: số lượng DN hoạt động Bất động sản đăng ký mới là 940 DN, giảm 63,2% với vốn là 53 nghìn tỷ đồng (-60,5%) và trên 800 DN thành lập mới (- 2,6%) so với đầu tháng 2022.
• Vốn FDI: vốn góp và vốn đăng kí mới, mua cổ phần Bất động sản là  766 triệu USD (chiếm 14% trên tổng vốn đầu tư nước ngoài đã đăng ký theo đúng qui định), tức vốn FDI Bất động sản đứng thứ 2/18 ngành; mức giải ngân FDI cho lĩnh vực Bất động sản đạt 228,5 triệu USD (5,3%).
• Phát hành trái phiếu: toàn thị trường phát hành gần 28 nghìn tỷ đồng; trong đó DN Bất động sản phát hành 23,3 nghìn tỷ đồng, xếp thứ 1 (chiếm 83,2%) (theo VBMA)

Chính sách hỗ trợ phục hồi 2022 – 2023

• Chính sách tài khóa (CSTK) cho thị trường Bất động sản: quy mô lan tỏa giá trị tuyệt đối 408.250 tỷ đồng với mức GDP là 4,86% (năm 2021), ước thực chi giá trị tuyệt đối 237.650 tỷ đồng với GDP đạt mức 2,83% (năm 2021)
• Miễn, giảm thuê, tiền thuế đất, phí, lệ phí cho Bất động sản: quy mô lan tỏa giá trị tuyệt đối 105.400 tỷ đồng với mức GDP là 1,29% (năm 2021), ước thực chi giá trị tuyệt đối 63.800 tỷ đồng với GDP đạt mức 0,76% (năm 2021)
• Gia hạn cho lĩnh vực Bất động sản thời gian nộp thuế, tiền thuê đất: quy mô lan tỏa giá trị tuyệt đối 135.000 tỷ đồng với mức GDP là 1,6% (năm 2021), ước thực chi giá trị tuyệt đối 6.000 tỷ đồng với GDP đạt mức 0,07% (năm 2021)
• Tăng chi đầu tư phát triển thị trường Bất động sản: quy mô lan tỏa giá trị tuyệt đối 127.850 tỷ đồng với mức GDP là 1,5% (năm 2021), ước thực chi giá trị tuyệt đối 127.850 tỷ đồng với GDP đạt mức 1,52% (năm 2021)
• Hỗ trợ lãi suất cho doanh nghiệp Bất động sản, hợp tác xã, hộ kinh doanh Bất động sản: quy mô lan tỏa giá trị tuyệt đối 40.000 tỷ đồng với mức GDP là 0,48 (năm 2021), ước thực chi giá trị tuyệt đối 40.000 tỷ đồng với GDP đạt mức 0,48% (năm 2021)

Giải pháp có thể khơi thông dòng vốn cho thị trường Bất động sản hiện nay

Tăng cường quản lý và minh bạch thông tin về tín dụng cho bất động sản: Cần có sự phối hợp chặt chẽ giữa Ngân hàng Nhà nước, các ngân hàng thương mại và các cơ quan quản lý nhà nước về bất động sản để kiểm soát chặt chẽ hạn mức tín dụng cho bất động sản, tránh tình trạng cho vay quá mức, quá hạn hoặc không đảm bảo an toàn. Cần công khai và minh bạch thông tin về dư nợ tín dụng cho bất động sản, tỷ lệ nợ xấu, lãi suất cho vay và các rủi ro tiềm ẩn của thị trường tín dụng cho bất động sản. Cần xây dựng và áp dụng các tiêu chuẩn đánh giá năng lực tài chính và khả năng trả nợ của các doanh nghiệp và khách hàng vay vốn cho bất động sản.

Phát triển thị trường vốn phi tín dụng cho bất động sản: Cần có những chính sách khuyến khích và hỗ trợ các doanh nghiệp bất động sản huy động vốn qua các kênh phi tín dụng như cổ phiếu, trái phiếu, chứng khoán phái sinh… Cần hoàn thiện cơ sở pháp lý và cơ chế quản lý cho các kênh huy động vốn này, đảm bảo minh bạch, công bằng và an toàn cho cả nhà phát hành và nhà đầu tư. Cần tăng cường giám sát và kiểm tra việc tuân thủ các quy định pháp luật về phát hành và giao dịch các loại chứng khoán liên quan đến bất động sản. Cần phát triển thị trường trái phiếu doanh nghiệp theo hướng chuyên biệt hóa, phân loại theo mức độ rủi ro và có sự can thiệp của các tổ chức tín nhiệm.

Tạo điều kiện thuận lợi cho người mua nhà được tiếp cận vốn mua Bất động sản: Cần có những chính sách ưu đãi lãi suất, miễn hoặc giảm phí cho người mua nhà ở xã hội, nhà ở công nhân, nhà ở thu nhập thấp… Cần có những giải pháp để giảm chi phí xây dựng Bất động sản và giá bán nhà ở, tạo điều kiện cho người mua nhà có khả năng thanh toán. Cần có những chương trình hỗ trợ tài chính cho người mua nhà từ các nguồn vốn ngân sách, quỹ bảo lãnh nhà ở, quỹ tín dụng nhà ở… Cần có những cơ chế để kết nối người mua nhà với các tổ chức tài chính khác như bảo hiểm nhà ở, tiết kiệm nhà ở…