Luật Bất động sản 2024 có tác động gì đến thị trường? (P1)

Luật Bất động sản 2024 có hiệu lực từ ngày 1/1/2025, đánh dấu một bước ngoặt quan trọng trong hệ thống pháp lý liên quan đến thị trường Bất động sản Việt Nam. So với các phiên bản trước đây, Luật mới có nhiều thay đổi mang tính đột phá, được kỳ vọng sẽ tạo ra những tác động to lớn đến thị trường. Cùng An Lạc Gia Estate điểm qua các thông tin quan trọng trong Luật Bất động sản thay đổi nhé.

Trước thay đổi Luật Bất động sản 2024, Việt Nam cũng trải qua nhiều đợt thay đổi luật

Trước khi có Luật Bất động sản 2024, Việt Nam đã trải qua nhiều đợt sửa đổi Luật Bất động sản, mỗi đợt đều mang đến những ảnh hưởng nhất định đến thị trường. Một số mốc thời gian quan trọng bao gồm:

· 1987: Luật Đất đai 1987 quy định về chế độ sở hữu toàn dân về đất đai và quyền sử dụng đất.

· 1993-1994: Quốc hội thông qua Luật Đất đai 1993 và Pháp lệnh Nhà ở, cho phép chuyển nhượng dễ dàng hơn, dẫn đến nhu cầu đất tăng cao và giao dịch bùng nổ.

· 2000-2001: Luật Doanh nghiệp 2000, Luật đầu tư nước ngoài 2001: Cho phép Việt kiều mua nhà và ban hành giá đất mới, khiến giá nhà đất tăng mạnh.

· 2003: Luật Đất đai 2003, Nghị định 181: Hạn chế tình trạng phân lô bán nền.

· 2005: Bảng giá đất mới được điều chỉnh sát với giá thực tế, khiến chi phí giải phóng mặt bằng tăng cao, gây khó khăn cho các dự án.

· 2007: Luật Kinh doanh Bất động sản, Luật Đăng ký Bất động sản, Luật thuế sử dụng đất, Luật Nhà ở (sửa đổi): Cho phép thí điểm người nước ngoài mua nhà.

· 2013-2014: Hoàn thiện khung pháp lý với Luật Đất đai 2013, Luật Kinh doanh Bất động sản, Luật Nhà ở (2014).

4 tác động lớn đến thị trường của Luật Bất động sản 2024

Luật Bất động sản thay đổi dự kiến sẽ tác động đến thị trường Bất động sản theo 4 khía cạnh, bao gồm: sự tăng trưởng cục bộ của thị trường, siết chặt – sàn lọc đối với chủ đầu tư, đảm bảo quyền lợi cho người tiêu dùng, quản lý chặt chẽ các hệ thống trong thị trường Bất động sản.

Luật Bất động sản 2024 sẽ ảnh hưởng đến sự tăng trưởng cục bộ của thị trường

Thị trường Bất động sản tương lai

· Tăng trưởng cục bộ: Một số khu vực có tiềm năng phát triển sẽ thu hút sự quan tâm của nhà đầu tư, dẫn đến tăng giá đất.

· Tăng giá đất: Nhiều quy định mới trong Luật mới dự kiến sẽ thúc đẩy giá đất tăng trong tương lai.

· Thị trường đất nền: Dự kiến sẽ đi ngang trong 2024 do ảnh hưởng của việc siết chặt phân lô bán nền.

· Tần suất cập nhật giá đất: Sẽ được cập nhật hàng năm thay vì 5 năm/lần, giúp thị trường minh bạch hơn.

· Độ chính xác: Việc bỏ phương pháp chiết trừ và quy định chi tiết các phương pháp định giá đất mới được kỳ vọng sẽ nâng cao độ chính xác của giá đất.

· Chứng nhận pháp lý: Luật mới bổ sung các điều kiện chi tiết để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đai cho đất đang sử dụng không tranh chấp.

Về giá đất trong tương lai

· Giá đất tăng: Nhiều quy định mới và chi phí giải phóng mặt bằng tăng (GPMB).

· Giá Bất động sản sơ cấp tăng: Do chi phí GPMB và yêu cầu cao hơn về nhà tái định cư.

· Giá Bất động sản thứ cấp tăng: Giá chuyển nhượng Bất động sản dự án tăng dẫn giá sơ cấp và nhà riêng tăng giá theo thị trường.

· Giá đất nền tăng: Do siết chặt phân lô bán nền và yêu cầu sát giá.

Luật Bất động sản 2024 tác động đến số lượng dự án

· Nguồn cung nhà ở xã hội (NƠXH) dự kiến cải thiện: Nhờ chính sách ưu đãi và hỗ trợ mới.

· Luật mới về NƠXH: Bổ sung 2 hình thức phát triển mới (vốn nước ngoài/tổ chức nước ngoài và nguồn tài chính công đoàn cho người lao động thuê NƠXH).

Ưu đãi cho chủ đầu tư NƠXH: (Trích Điều 85 Luật Nhà ở 2023)

• Chủ đầu tư được dành ≤20% diện tích hạ tầng để kinh doanh,hưởng toàn bộ lợi nhuận.
• Miễn tiền sử dụng/thuê đất, không phải thực hiện thủ tục xác định giá và đề nghị miễn.

· UBND cấp tỉnh phải bố trí đủ quỹ đất cho NƠXH (Điều 83 Luật Nhà ở 2023)

Chất lượng dự án cải thiện

• Quy định với nhà ở thương mại trong tương lai (Điều 36 Luật Nhà ở 2023):

+ Chủ đầu tư: phải có năng lực, kinh nghiệm thực hiện dự án và không được ủy quyền/giao cho bên hợp tác khác ký hợp đồng

+ Tiến độ dự án: Chỉ được chuyển nhượng đất sau khi đã hoàn thành và nghiệm thu đưa vào sử dụng hệ thống hạ tầng kỹ thuật; Phải đảm bảo theo tiến độ các phân kỳ đã đăng ký.

• Quy định chặt chẽ hơn để quản lý chất lượng Chung cư min (CCMN)i:

+ CCMN bán và CCMN thuê (20+ căn): Phải đáp ứng điều kiện làm chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở.

+ CCMN thuê (dưới 20 căn) phải đáp ứng yêu cầu: Xây dựng; Phòng cháy, chữa cháy; Đường giao thông cho phương tiện chữa cháy.

Luật Bất động sản 2024 nêu rõ: “Chủ đầu tư cần siết chặt và sàn lọc”

Luật mới áp dụng nhiều quy định chặt chẽ hơn cho Chủ đầu tư trong suốt quá trình đầu tư, phát triển và bán dự án, tập trung.

3 giai đoạn chính

Giai đoạn chuẩn bị

• Điều kiện tham gia đấu giá: Yêu cầu năng lực, kinh nghiệm phát triển dự án cụ thể (Điều 125 Luật Đất đai 2024). Lợi thế thuộc về Chủ đầu tư lớn, có uy tín.
• Yêu cầu tài chính: Đảm bảo tỷ lệ dư nợ, vốn chủ sở hữu tối thiểu cho dự án quy mô khác nhau (Điều 9 – 23 Luật Kinh doanh Bất động sản 2023). Chủ đầu tư cần có nguồn lực tài chính vững mạnh.

Giai đoạn phát triển

• Công khai thông tin dự án đầy đủ, trung thực: Trước khi mở bán, Chủ đầu tư phải công khai mọi thông tin liên quan đến dự án (Điều 6 Luật Kinh doanh Bất động sản 2023). Tăng minh bạch thị trường.
• Chịu trách nhiệm tiến độ dự án: Bổ sung thuế tăng thêm đối với dự án chậm tiến độ, không đưa đất vào sử dụng (Điều 153 Luật Đất đai 2024). Thúc đẩy Chủ đầu tư đẩy nhanh tiến độ.

Giai đoạn mở bán

• Quy định thu cọc chặt chẽ: Hạn chế tỷ lệ thu cọc tối đa 5% giá bán (Điều 23 Luật Kinh doanh Bất động sản 2023) nhằm đảm bảo tối đa quyền lợi của người mua.
• Kiểm soát tiến độ thanh toán: Điều chỉnh tỷ lệ thanh toán từng đợt, hạn chế tối đa 50% cho thuê mua (Điều 25 Luật Kinh doanh Bất động sản 2023). Giảm thiểu rủi ro cho Chủ đầu tư.
• Ràng buộc hợp đồng: Cấm ủy quyền ký kết hợp đồng mua bán, chuyển nhượng, cho thuê (Điều 17 Luật Kinh doanh Bất động sản 2023). Tăng trách nhiệm cho Chủ đầu tư.

Giải pháp cho Chủ đầu tư thích ứng Luật Bất động sản 2024

Để thành công trong môi trường pháp lý mới, Chủ đầu tư cần chủ động thay đổi và thực hiện các giải pháp sau.

• Thay đổi chiến lược kinh doanh:

+ Tăng tốc mở bán dự án trong năm 2024: Khuyến khích thanh khoản, thu hồi vốn nhanh chóng.

+ Áp dụng chính sách ưu đãi thu hút khách hàng: Tăng sức cạnh tranh cho dự án.

+ Ký kết hợp đồng mua bán trong năm 2024: Ưu tiên hoàn thiện thủ tục pháp lý.

+ Tập trung đầu tư vào dự án có nhu cầu thực: Đảm bảo tính thanh khoản cao.

+ Nâng cao năng lực tài chính: Đa dạng hóa nguồn vốn, đảm bảo khả năng thực hiện dự án.

• Nâng cao năng lực phát triển sản phẩm

+ Đảm bảo tính pháp lý: Cập nhật và tuân thủ nghiêm ngặt quy định mới.

+ Kiểm soát tiến độ thi công: Hợp tác với nhà thầu uy tín, ứng dụng công nghệ quản lý hiệu quả.

+ Nâng tầm chất lượng sản phẩm: Đáp ứng nhu cầu thị trường, tạo sự khác biệt.

+ Chú trọng dịch vụ khách hàng: Tăng trải nghiệm khách hàng, xây dựng uy tín thương hiệu.

Luật Bất động sản 2024 mang đến nhiều thách thức nhưng cũng mở ra cơ hội cho các Chủ đầu tư chuyên nghiệp, có năng lực và uy tín. Bằng cách chủ động thích ứng, đổi mới chiến lược và nâng cao năng lực, Chủ đầu tư hoàn toàn có thể thành công.

Xem thêm: 3 động lực thúc đẩy tăng trưởng thị trường Bất động sản 2024

Bên trên là phần 1 của chủ đề: “Luật Bất động sản 2024 có tác động gì đến thị trường?”. Quý độc giả theo dõi website An Lạc Gia Estate để xem tiếp phần 2 và cập nhật thêm các thông tin Bất động sản hấp dẫn khác.