Quy định về thế chấp nhà ở

Thế chấp nhà ở là một hình thức bảo đảm cho khoản vay hoặc nghĩa vụ tài chính khác bằng cách sử dụng nhà ở làm tài sản thế chấp. Thế chấp nhà ở được quy định trong Luật Nhà ở hiện hành và các văn bản hướng dẫn thi hành. Trong bài viết này, chúng tôi sẽ cung cấp cho bạn những quy định chung về hoạt động thế chấp nhà ở, bao gồm các loại nhà thế chấp, điều kiện và giải quyết nhà ở thế chấp.

Quy định về các loại tài sản Bất động sản được thực hiện thế chấp nhà ở 

Theo Luật Nhà ở, các loại tài sản Bất động sản được thế chấp gồm:

· Thế chấp nhà ở thuộc sở hữu cá nhân, sở hữu tập thể hoặc sở hữu nhà nước được giao cho cá nhân sử dụng lâu dài.

· Nhà ở thuộc sở hữu chung của nhiều người hoặc tổ chức.

· Thế chấp nhà ở đang cho thuê theo hợp đồng thuê nhà để ở có thời hạn từ 06 tháng trở lên.

· Thế chấp tài sản hình thành trong tương lai: dự án đầu tư xây dựng nhà ở và nhà ở hình thành trong tương lai.

Trong đó, có một số quy định cụ thể về các loại tài sản Bất động sản được thế chấp sau:

· Thế chấp nhà ở thuộc sở hữu chung: Khi thế chấp nhà ở thuộc sở hữu chung, người sở hữu phần diện tích sử dụng riêng phải có sự đồng ý bằng văn bản của người sở hữu phần diện tích sử dụng chung và người sử dụng phần diện tích sử dụng chung (nếu có). Ngoài ra, người sở hữu phần diện tích sử dụng riêng cũng phải có sự đồng ý bằng văn bản của người sử dụng phần diện tích sử dụng riêng khác (nếu có) khi thực hiện việc thế chấp.

· Thế chấp nhà ở đang cho thuê: Khi thế chấp nhà ở đang cho thuê, người cho thuê phải thông báo bằng văn bản cho người thuê biết về việc thế chấp nhà ở và nội dung chính xác trong hợp đồng thế chấp nhà ở. Người cho thuê cũng phải cam kết không thu hồi nhà trước thời hạn của hợp đồng thuê nhà để ở, trừ trường hợp người thuê vi phạm nghiêm trọng hợp đồng. Ngoài ra, người cho thuê cũng phải cam kết không cho thuê lại hoặc sang nhượng quyền thuê nhà cho người khác khi đã tham gia hoạt động thế chấp nhà ở.

· Thế chấp tài sản hình thành trong tương lai (dự án đầu tư xây dựng nhà ở và nhà ở hình thành trong tương lai): Khi thế chấp dự án đầu tư xây dựng nhà ở và nhà ở hình thành trong tương lai, chủ đầu tư phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, giấy phép xây dựng, hợp đồng thi công xây dựng và các giấy tờ liên quan khác. Ngoài ra, chủ đầu tư cũng phải có sự đồng ý bằng văn bản của người mua nhà ở hình thành trong tương lai (nếu có)

Điều kiện thực hiện thế chấp nhà ở dạng dự án đầu tư xây dựng nhà ở đối với nhà ở hình thành trong tương lai

Theo Luật Nhà ở, để được thế chấp tài sản hình thành trong tương lai (dự án đầu tư xây dựng nhà ở và nhà ở hình thành trong tương lai), chủ đầu tư phải đáp ứng các điều kiện sau:

· Để thế chấp nhà ở, chủ sở hữu phải nộp đủ tiền sử dụng đất vào ngân sách nhà nước (nếu là đất thuộc sở hữu nhà nước) hoặc đã có giấy chứng nhận quyền sở hữu đất (nếu là đất thuộc sở hữu tư nhân).

· Trường hợp chủ đầu tư thế chấp nhà ở là một phần hoặc cả dự án đầu tư xây dựng thì phải có hồ sơ dự án, bản vẽ quy hoạch xây dựng của dư án đã được duyệt và được trao Giấy chứng nhận hoặc có quyết định bàn giao đất, được sự cho phép thuê và sử dụng đất của cơ quan hành chính nhà nước có thẩm quyền.

· Trường  hợp chủ đầu tư thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai nằm trong dự án đầu tư xây dựng thì công trình phải hoàn thành phần móng và nhà ở thế chấp không nằm trong phần hoặc toàn bộ dự án nhà ở hình thành trong tương lai mà chủ đầu tư đã thế chấp.

· Để thế chấp tài sản hình thành trong tương lai thì phải có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy phép xây dựng nếu được yêu cầu.

Trường hợp người thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai mua nhà ở của chủ đầu tư trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở không cần phải có hợp đồng mua bán nhà ở ký với chủ đầu tư, có biên bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở nếu là người được chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở theo luật định. Có tài liệu chứng tỏ đã nộp tiền mua nhà ở cho chủ đầu tư theo thời hạn ghi tại hợp đồng mua bán và không thuộc trường hợp đang có tranh chấp, khiếu nại, tố cáo đối với hợp đồng mua bán nhà ở hoặc tranh chấp về chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở.

Việc thế chấp dự án đầu tư xây dựng nhà ở và thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai phải tuân thủ đầy đủ các điều khoản theo quy định của pháp luật. Nếu không, sẽ không có hiệu lực khi thực hiện việc thế chấp.

Xử lý nhà ở thế chấp và dự án đầu tư xây dựng nhà ở thế chấp để thực hiện thế chấp nhà ở 

Khi có sự cố xảy ra với khoản vay hoặc nghĩa vụ tài chính khác mà người thế chấp nhà ở không thể trả nợ hoặc thực hiện nghĩa vụ, tổ chức tín dụng cho vay có quyền xử lý tài sản thế chấp để thu hồi nợ. Quá trình xử lý tài sản thế chấp phải tuân theo các quy định của pháp luật và hợp đồng thế chấp. Một số quy định cơ bản về xử lý tài sản thế chấp là:

· Tổ chức tín dụng cho vay phải thông báo bằng văn bản cho người thế chấp nhà ở biết về việc xử lý tài sản thế chấp, kể từ ngày đưa ra quyết định thực hiện xử .

· Tổ chức tín dụng cho vay phải thông báo bằng văn bản cho cơ quan Nhà nước có thẩm quyền biết về việc xử lý tài sản thế chấp, kể từ ngày có quyết định xử lý.

· Tổ chức tín dụng cho vay phải thông báo bằng văn bản cho người sử dụng hoặc người mua nhà ở hình thành trong tương lai (nếu có) biết về việc xử lý tài sản đã tham gia vào hoạt động thế chấp tài sản hình thành trong tương lai, kể từ ngày có quyết định xử lý.

· Tổ chức tín dụng cho vay có quyền bán đấu giá hoặc thoả thuận bán tài sản thế chấp để thu hồi nợ. Tổ chức tín dụng cho vay phải bán đấu giá hoặc thoả thuận bán nhà ở thế chấp theo giá thị trường, trừ trường hợp có thỏa thuận khác giữa tổ chức tín dụng cho vay và người thế chấp nhà ở.

· Tổ chức tín dụng cho vay phải thanh toán cho người thế chấp số tiền còn dư sau khi trừ đi số tiền nợ và các chi phí liên quan, trừ trường hợp có thỏa thuận khác giữa tổ chức tín dụng cho vay và người thế chấp.

· Nếu số tiền thu được từ việc bán đấu giá hoặc thoả thuận bán nhà ở thế chấp không đủ để trả nợ và các chi phí liên quan, tổ chức tín dụng cho vay có quyền yêu cầu người thế chấp nhà ở bồi thường thiệt hại, trừ trường hợp có thỏa thuận khác giữa tổ chức tín dụng cho vay và người thế chấp.

· Nếu người sử dụng hoặc người mua nhà ở hình thành trong tương lai (nếu có) không đồng ý với việc xử lý nhà ở thế chấp, họ có quyền yêu cầu tổ chức tín dụng cho vay hoàn trả lại số tiền đã thanh toán cho chủ đầu tư, kèm theo lãi suất và các chi phí liên quan, trừ trường hợp có thỏa thuận khác giữa họ và tổ chức tín dụng cho vay.

Xem thêm: Thế nào là góp vốn bằng nhà ở? 

Quy định về thế chấp nhà ở là một trong những nội dung quan trọng trong Luật Nhà ở hiện hành. Thế chấp nhà ở là một hình thức bảo đảm cho khoản vay hoặc nghĩa vụ tài chính khác, nhưng cũng tiềm ẩn nhiều rủi ro và tranh chấp. Do đó, khi thực hiện việc thế chấp nhà ở, người thế chấp cần phải nắm rõ các quy định của pháp luật và hợp đồng thế chấp, cũng như các quyền và nghĩa vụ của mình. Ngoài ra, người thế chấp cũng nên cân nhắc kỹ lưỡng về khả năng trả nợ hoặc thực hiện nghĩa vụ, để tránh những hậu quả không mong muốn. Theo dõi An Lạc Gia Estate để cập nhật thêm nhiều thông tin luật Bất động sản khác.